Вступил в силу закон, направленный на совершенствование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиту прав собственности (антирейдерский закон)

2 ноября 2016 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» (далее по тексту – Закон), получивший также неофициальное название как антирейдерский закон. Закон был принят Верховной Радой Украины 6 октября 2016 года.

Указанным Законом вносятся изменения и дополнения в ряд законодательных актов, в частности, в Законы Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований», «О нотариате», «О хозяйственных обществах», «Об электронной цифровой подписи», «Об органах и лицах, осуществляющих принудительное исполнение судебных решений и решений иных органов», «Об исполнительном производстве», а также в Кодекс Украины об административных правонарушениях, Уголовный и Гражданский кодексы Украины.

Законом, в частности, предусмотрено внесение изменений в ст. 166¹¹Кодекса Украины об административных правонарушениях, которой установлена административная ответственность за нарушение законодательства о государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей и общественных формирований. Так, нарушение установленных законом сроков для проведения государственной регистрации юридического лица, физического лица – предпринимателя или общественного формирования, требование не предусмотренных законом документов для проведения государственной регистрации, а также иные нарушения установленного законом порядка проведения государственной регистрации отныне будут влечь за собой наложение на соответствующих должностных лиц штрафа в размере от двухсот до четырехсот необлагаемых минимумов доходов граждан (т.е. от 3400 до 6800 грн.). Указанные выше действия, совершенные лицом,которое на протяжении года поддавалось административному взысканию за аналогичные нарушения, будут наказываться наложением штрафа в размере от трехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан.

Также Законом вносятся изменения в ст. 166²³Кодекса Украины об административных правонарушениях, которой предусмотрена ответственность за нарушение порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество. Отныне за нарушение указанного порядка предусмотрен штраф в размере от двухсот до четырехсот необлагаемых минимумов доходов граждан(т.е. от 3400 до 6800 грн.). Повторное на протяжении года совершение указанного нарушения лицом, которое уже было поддано административному взысканию, повлечет за собой наложение штрафа в размере от четырехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан.

Законом вносятся ряд изменений и дополнений в Уголовный кодекс Украины. В частности, расширен круг субъектов преступления, предусмотренного ст. 358 УКУ, которой предусмотрена уголовная ответственность за подделку документов, печатей, штампов и бланков, сбыт либо использование поддельных документов, печатей, штампов. В круг таких субъектов теперь включены нотариус, государственный регистратор, субъект государственной регистрации прав, лицо, уполномоченное на выполнение функций государства относительно регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, государственный исполнитель, частный исполнитель или иное лицо, осуществляющее профессиональную деятельность, связанную с предоставлением публичных либо административных услуг. Также расширен круг субъектов преступления, предусмотренного ст. 365²Уголовного кодекса Украины, которой предусмотрена уголовная ответственность за злоупотребление полномочиями лицами, предоставляющими публичные услуги. К субъектам указанного преступления теперь также отнесены государственный регистратор, субъект государственной регистрации прав, государственный исполнитель, а также частный исполнитель.

Следует отметить, что усиление административной и уголовной ответственности за совершение неправомерных действий в сфере государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, а также в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, в частности, расширение круга субъектов указанных правонарушений, является правильным шагом, направленным на предупреждение совершения лицами, наделенными соответствующими полномочиями, злоупотреблений, результатом которых может быть неправомерное лишение собственника принадлежащих ему активов, в частности, корпоративных прав и недвижимого имущества.

Законом вносятся измененияв ч. 1 ст. 126 и ч. 1 ст. 148Гражданского кодекса Украины, предусматривающие обязательность нотариального заверения заявления о выходе лица из состава участников полного общества и общества с ограниченной ответственностью. Аналогичные изменения относительно выхода лица из полного общества внесены в ч. 1 ст. 71 Закона Украины «О хозяйственных обществах». Указанные изменения носят позитивный характер, так как существенно ограничивают возможности неправомерного лишения лица корпоративных прав в уставном капитале хозяйственного общества без волеизъявления такого лица.

Закон вносит ряд изменений и дополнений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». В частности, ограничивается принцип экстерриториальности при государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, предусматривавший проведение регистрационных действий уполномоченным субъектом независимо от местонахождения недвижимого имущества. Отныне государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество будет производиться независимо от местонахождения недвижимого имущества в пределах Автономной Республики Крым, области, городов Киева и Севастополя (ч. 5 ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Также следует отметить, что Закон ограничивает принцип экстерриториальности и при проведении государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей, а также общественных формирований. В частности, статья ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований» дополняется нормой, в соответствии с которой государственная регистрация проводится независимо от места нахождения юридического или физического лица в пределах Автономной Республики Крым, области, городов Киева и Севастополя, кроме государственной регистрации на основании документов, поданных в электронной форме, которая проводится независимо от места нахождения юридического или физического лица в пределах Украины.

Ограничение принципа экстерриториальности является оправданным, так как призвано усилить контроль за соблюдением законодательства при осуществлении регистрационных действий как в отношении недвижимого имущества, так и в отношении юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований.

Законом предусмотрено увеличение граничного срока государственной регистрации обременений, в частности, ипотек, вещных прав с 24 часов с момента принятия заявления до 2 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав (ст. 19 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Следует отметить, что увеличение указанного срока может негативно отразиться на правах и интересах обременителя недвижимого имущества, так как делает теоретически возможным отчуждение объекта недвижимости должником в промежутке между возникновением обременения и его государственной регистрацией.

Закон дополняет ч. 1 ст. 20 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» нормой, в соответствии с которой о подаче/получении заявления на проведение регистрационных действий государственный регистратор безотлагательно уведомляет собственника объекта недвижимого имущества, в отношении которого подано заявление. Указанная норма носит положительный характер, так как в случае незаконных регистрационных действий с недвижимым имуществом собственник, получив такую информацию, будет иметь возможность оперативно принять меры, направленные на защиту своего имущества. Также вводится норма, согласно которой заявление о государственной регистрации прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства одновременно с завершением такого действия обязательно формируется и регистрируется нотариусом, совершившим такое действие (ч. 3 ст. 20 указанного выше Закона). Предыдущая редакция указанной нормы предусматривала лишь подачу такого заявления нотариусу – без обязанности нотариуса провести его регистрацию.

Отныне в случае предоставления заявителю извлечения из Государственного реестра прав о проведенном регистрационном действии в бумажном виде такое извлечение скрепляется подписью и печатью государственного регистратора (ч. 1 ст. 21 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Указанная норма призвана усилить ответственность государственных регистраторов за проведение неправомерных регистрационных действий с недвижимым имуществом.

В соответствии с Законом ч. 1 ст. 25 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» дополняется нормой, согласно которой основанием для приостановления регистрационных действий, помимо решения суда о запрете осуществления регистрационных действий, является также заявление собственника недвижимого имущества о запрете осуществления регистрационных действий относительно собственного недвижимого имущества. Предусмотрено, что о приостановлении регистрационных действий на основании решения суда о запрете осуществления регистрационных действий государственный регистратор безотлагательно уведомляет собственника объекта недвижимого имущества. В случае неправомерного запрета судом осуществлять регистрационные действия с недвижимым имуществом указанная норма позволяет собственнику оперативно принять правовые меры, направленные на защиту своего имущества. Однако следует отметить, что возможность приостановления регистрационных действий по заявлению собственника недвижимого имущества может иметь и негативный характер, например, в случае, когда после реализации предмета ипотеки ипотекодатель путем подачи заявлений о запрете осуществления регистрационных действий будет искусственно блокировать регистрацию права собственности на предмет ипотеки за новым собственником.

Законом предусмотрено, что государственный регистратор принимает решение о возобновлении регистрационных действий на основании решения суда об отмене решения суда, ставшем основанием для принятия решения о приостановлении проведения регистрационных действий, либо на основании заявления собственника недвижимого имущества об отзыве собственного заявления о запрете осуществления регистрационных действий. Также решение о возобновлении регистрационных действий принимается государственным регистратором в случае, если собственник недвижимого имущества, которым подано заявление о запрете осуществления регистрационных действий, в срок, не превышающий десяти рабочих дней, не подал вступившее в законную силу решение суда о запрете осуществления регистрационных действий (ч. 3 ст. 25 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»).

Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» дополняется ст. 31¹, регулирующей порядок проведения регистрационных действий на основании решений судов. Предусмотрено, что регистрационные действия на основании решений судов проводятся исключительно на основании решений, полученных в результате информационного взаимодействия Государственного реестра прав и Единого государственного реестра судебных решений, без подачи соответствующего заявления заявителем, что должно упростить и ускорить осуществление регистрационных действий на основании решений судов.

Законом вносятся изменения и дополненияв ч. 1 ст. 15Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных объединений». Отныне решение уполномоченного органа управления юридического лица, которое подается для государственной регистрации изменений относительно сведений о юридическом лице, содержащимся в Едином государственном реестре, должно быть изложено в письменной форме, прошито, пронумеровано и подписано учредителями (участниками), уполномоченными ими лицами либо председателем и секретарем общего собрания (в случае принятия такого решения общим собранием). Подлинность подписей на таком решении нотариально удостоверяется, кроме случаев, предусмотренных законом. Введение указанных требований к решению уполномоченного органа управления юридического лица призвано исключить возможность фальсификаций подписей учредителей (участников), уполномоченных ими лиц и тем самым предотвратить неправомерное внесение изменений к сведениям о юридическом лице, содержащимся в Едином государственном реестре, на основании поддельных документов. Также отныне обязательным является нотариальное удостоверение подписей на учредительном документе юридического лица, а также на передаточном акте (в случае слияния, присоединения, превращения юридического лица) и распределительном балансе (в случае деления либо выделения юридического лица).

В целом, Закон можно охарактеризовать как положительный, поскольку его положения, в основном, направлены на защиту права собственности, прежде всего, на объекты недвижимого имущества и корпоративные права. Кроме того, Закон усиливает юридическую ответственность субъектов, наделенных полномочиями совершать регистрационные действия в отношении юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, а также объектов недвижимого имущества, что также является позитивом. Однако, по-настоящему оценить все достоинства и недостатки Закона можно будет лишь после применения его положений в практической деятельности.